L’aumento della rendita catastale per il Superbonus 110%: cosa sapere. Una piccola guida per orientarsi su un terreno scivoloso
L’aumento della rendita catastale per gli immobili che hanno usufruito del Superbonus 110% è una questione che sta sollevando molte preoccupazioni tra i contribuenti. Sebbene la notizia sembri essere una novità, il ministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti, ha semplicemente reiterato una norma già inclusa nella Legge di Bilancio del 2024. Tuttavia, la sua applicazione non è sempre stata rigorosa, portando a una certa confusione e incertezza tra i proprietari di immobili.
Secondo il Testo unico dell’Edilizia, al termine di qualsiasi ristrutturazione, è obbligatorio depositare in Comune una prova della presentazione della variazione catastale o una dichiarazione che i lavori non hanno modificato il classamento dell’immobile. Questo deve essere fatto entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori. Tuttavia, tale obbligo di aggiornamento della rendita catastale si applica solo in determinate circostanze. Quando il numero dei vani della casa è aumentato, quando la volumetria è stata incrementata, o quando il valore dell’immobile è aumentato di almeno il 15%. Quest’ultima condizione è particolarmente rilevante per il Superbonus, poiché interventi come l’installazione di un cappotto termico possono facilmente superare questa soglia.
Le imposte sulle donazioni e successioni sono calcolate moltiplicando un coefficiente per la rendita catastale. Il che potrebbe aumentare significativamente le spese in caso di trasferimenti di proprietà. Mentre il Superbonus 110% ha offerto significativi vantaggi fiscali per la ristrutturazione degli immobili, l’aumento della rendita catastale rappresenta un costo aggiuntivo che i proprietari devono ora affrontare. Con implicazioni che vanno ben oltre il semplice aumento delle tasse.
Impatto sull’aumento della rendita
La Legge di Bilancio 2024 autorizza l’Agenzia delle Entrate a verificare se gli edifici che hanno beneficiato del Superbonus hanno presentato la dichiarazione di variazione catastale per l’adeguamento della rendita. In caso contrario, i proprietari potrebbero ricevere una lettera di compliance che segnala la presunta anomalia. Questo controllo è basato sull’assunto che gli interventi effettuati con il Superbonus comportino sempre un aumento del valore dell’immobile di almeno il 15%. Obbligando quindi alla revisione delle rendite catastali.
Per quanto riguarda l’entità dell’aumento, le rendite catastali potrebbero crescere tra il 16% e il 18% se si sale di una sola classe, e oltre il 30% se il salto coinvolge due classi. Ad esempio, una casa con una rendita catastale di 400 euro potrebbe vedere la rendita aumentare fino a 472 euro con un aumento di una classe, e fino a 544 euro con un salto di due classi.
L’impatto dell’aumento della rendita catastale varia tra prima e seconda casa. Per l’abitazione principale, l’aumento non incide sull’Imu. A meno che non si tratti di una casa di lusso, ma può influire sull’Isee e sull’Irpef. Ai fini Irpef, la rendita della prima casa va moltiplicata per 105, e pur concorrendo alla determinazione del reddito complessivo, il suo valore è generalmente neutralizzato da una deduzione pari alla rendita stessa. Tuttavia, se l’immobile è di lusso, essendo soggetto a Imu, non partecipa alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef.
L’impatto sull’Isee è più complesso. La prima casa non influisce se il suo valore non supera i 52.500 euro (incrementato di 2.500 euro per ogni figlio convivente successivo al secondo). Oltre questa soglia, influisce per due terzi dell’eccedenza. Questo può avere effetti significativi su bonus e agevolazioni, come l’assegno unico, poiché un Isee più alto può ridurre l’importo spettante.
Per chi possiede una seconda casa, l’aumento della rendita catastale ha un impatto diretto sull’Imu, calcolato sulla rendita stessa. Se la seconda casa non è locata e si trova nello stesso Comune di residenza del proprietario, è soggetta anche all’Irpef per il 50% della rendita aumentata di un terzo. Questo rende l’aumento della rendita un fattore significativo nei costi complessivi per il proprietario.
