Acquistare una seconda casa rappresenta per molti italiani un’opportunità di investimento: un modo per mettere a frutto i risparmi accumulati nel tempo.
Chi decide di intraprendere questa strada deve essere consapevole degli oneri fiscali che l’accompagnano, che risultano decisamente più onerosi rispetto a quelli per la prima casa.
Le imposte come l’Imu, l’Irpef e la Tari, insieme ai potenziali costi di ristrutturazione, possono trasformare questo investimento da sogno in una vera e propria stangata finanziaria.
Tutto quello che bisogna pagare
Partiamo dalle imposte iniziali che si devono affrontare al momento dell’acquisto. Mentre per la prima casa l’acquirente può godere di agevolazioni fiscali, per la seconda casa queste agevolazioni vengono meno. In primo luogo, l’imposta di registro per la seconda casa sale al 9% del valore catastale, rispetto al 2% applicato alla prima casa. A queste si aggiungono l’imposta catastale e quella ipotecaria, ciascuna di 50 euro per immobile.
Le imposte annuali rappresentano un ulteriore carico da considerare. L’Imu, o imposta municipale unica, è uno dei tributi più gravosi per chi possiede una seconda casa. Mentre l’abitazione principale è esente dall’Imu, a meno che non si tratti di una proprietà di lusso, la seconda casa è sempre soggetta a questa tassa. L’aliquota viene stabilita dal Comune di riferimento e può variare tra l’8,6 e il 10,6 per mille del valore catastale dell’immobile. È possibile ottenere una riduzione del 50% della base imponibile dell’Imu concedendo la casa in comodato d’uso gratuito a un parente di primo grado, come un figlio o un genitore.
La Tari, tassa sui rifiuti, è un altro costo fisso che si applica anche alla seconda casa. Questa tassa copre il servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti e varia in base alla zona in cui si trova l’immobile, alla sua metratura e al numero di occupanti. È importante notare che la Tari va pagata anche per gli immobili vuoti, a meno che non siano inabitabili.
Un altro aspetto da considerare è l’Irpef, che, in determinate circostanze, può gravare sui proprietari di una seconda casa. Se la seconda casa si trova nello stesso Comune della residenza principale e non è locata, essa sarà soggetta a una tassazione Irpef. Questo è stato concepito per incentivare l’affitto delle seconde case. Il Decreto Legge 147/2013 prevede che il reddito degli immobili non locati, situati nello stesso Comune della casa principale, concorra alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali, nella misura del 50%.
Oltre alle tasse, dal 2025 i proprietari di seconde case dovranno affrontare maggiori costi di ristrutturazione. Il bonus ristrutturazioni, che attualmente consente una detrazione fiscale del 50% per le spese sostenute, sarà limitato solo alla prima casa. Per le seconde case, la detrazione scenderà al 36%, rendendo ogni intervento edilizio più oneroso.
Inoltre, per coloro che hanno utilizzato il superbonus per ristrutturare, sarà necessario aggiornare la rendita catastale degli immobili, il che potrebbe portare a un aumento dell’Imu da pagare annualmente. Questo aggiornamento della rendita catastale, sebbene non costituisca una tassa in sé, può comportare un impegno economico significativo per i proprietari.
Possedere una seconda casa può quindi diventare una spesa considerevole, e chi intende investire in un immobile secondario deve valutare attentamente tutte le implicazioni fiscali e i costi a lungo termine. L’attrattiva dell’investimento immobiliare non dovrebbe far perdere di vista la complessità e gli oneri fiscali che lo accompagnano, per evitare che un’opportunità si trasformi in un gravoso impegno economico.
